Fiscalidade da compra de imóveis em Portugal por não residentes — Guia 2026

Um comprador não residente suporta três encargos na aquisição: o IMT, o Imposto do Selo à taxa de 0,8% e os emolumentos notariais e de registo. A partir de 1 de setembro de 2026, o IMT devido por um não residente na compra de imóvel destinado a habitação é de 7,5%, à taxa fixa.

• IMT: 7,5% (habitação, não residente, a partir de 01/09/2026)

• Imposto do Selo: 0,8%

• Notário e Registo: cerca de 600 € a 1 200 €

• Advogado / Solicitador: 1% a 1,5% do preço

O Decreto-Lei n.º 97/2026 estabelece a taxa fixa de 7,5% de IMT para não residentes na compra de imóveis urbanos habitacionais. Existem três exceções legais para evitar ou recuperar este valor:

1. Residência Prévia: O comprador já ser residente fiscal em Portugal à data da aquisição.

2. Residência Futura: O comprador tornar-se residente fiscal em Portugal no prazo de 2 anos.

3. Arrendamento Moderado: O imóvel ser afeto a arrendamento habitacional de renda moderada (contrato assinado no prazo de 6 meses e mantido por pelo menos 36 meses nos primeiros 5 anos).

Não. A taxa fixa de 7,5% incide apenas sobre prédios urbanos ou frações destinados exclusivamente a habitação. Os terrenos para construção, prédios rústicos, espaços comerciais e imóveis com licença turística mantêm as taxas normais (como a taxa fixa de 6,5% para comércio ou terrenos). O fator determinante é a afetação constante na caderneta predial.

• IMI: Varia entre 0,3% e 0,45% (urbanos) ou 0,8% (rústicos), calculated sobre o Valor Patrimonial Tributário (VPT). Imóveis classificados como património cultural de interesse nacional ou municipal estão isentos.

• AIMI (Adicional ao IMI): Incide sobre a soma dos VPT habitacionais acima de 600 000 € por pessoa (1 200 000 € para casais) com taxas de 0,7% a 1,5%. Imóveis comerciais estão isentos.

Os não residentes são tributados nos mesmos moldes dos residentes: 50% da mais-valia é englobada no rendimento tributável e sujeita às taxas progressivas de IRS. Podem ser deduzidos os encargos de IMT, Imposto do Selo, comissão de mediação imobiliária e obras de valorização devidamente faturadas realizadas nos últimos 12 anos.

Portugal não possui imposto sucessório. As transmissões gratuitas (heranças ou doações) para cônjuges, descendentes (filhos, netos) e ascendentes (pais) estão isentas de Imposto do Selo. Para outros herdeiros, aplica-se a taxa de 10% de Imposto do Selo.

Sim, mas focado em setores específicos. O IFICI aplica uma taxa de IRS de 20% durante 10 anos aos rendimentos de trabalho dependente e independente provenientes de atividades elegíveis (investigação científica, inovação, tecnologia, funções de direção). Requer qualificação superior, residência fiscal em Portugal e não ter sido residente fiscal nos 5 anos anteriores. Não abrange pensões ou reformados.