Guide de la Fiscalité Immobilière pour les Non-Résidents au Portugal (2026)

Un acheteur non-résident supporte trois frais principaux lors de l'acquisition : l'impôt sur les transferts (IMT), le Droit de Timbre au taux de 0,8 %, et les frais de notaire et de registre foncier. À compter du 1er septembre 2026, le taux d'IMT pour un non-résident achetant un bien résidentiel est fixe à 7,5 %.

• IMT (Taxe de transfert) : Taux fixe de 7,5 % (Résidentiel, non-résident, dès le 01/09/2026)

• Droit de Timbre : Taux fixe de 0,8 %

• Notaire et Registre : Environ 600 € à 1 200 €

• Frais d'Avocat : 1 % à 1,5 % du prix d'achat

Selon le Décret-Loi 97/2026, l'acquisition de logements urbains par des non-résidents fiscaux est soumise à un taux fixe d'IMT de 7,5 %. Le texte prévoit trois exceptions permettant de récupérer ou d'éviter cette surtaxe :

1. Résidence Fiscale Préalable : Être déjà résident fiscal au Portugal au moment de l'achat.

2. Résidence Fiscale Future : Devenir résident fiscal au Portugal dans les 24 mois suivant l'achat.

3. Location à Loyer Modéré : Affecter le bien à la location à loyer modéré (contrat signé dans les 6 mois, maintenu au moins 36 mois sur 5 ans).

Non. Le taux fixe de 7,5 % concerne uniquement les immeubles urbains destinés exclusivement à l'habitation. Les terrains à bâtir, terrains rustiques, locaux commerciaux et biens sous licence touristique conservent les taux standard (ex: 6,5 % pour le commerce ou terrains à bâtir). C'est la désignation figurant sur la matrice fiscale (caderneta predial) qui fait foi.

• IMI (Taxe foncière) : Calculé en multipliant la valeur fiscale (VPT) par le taux municipal (0,3 % à 0,45 % pour l'urbain et 0,8 % pour le rustique). Les biens classés patrimoine culturel sont exonérés.

• AIMI (Fortune Immobilière) : Appliqué à la somme des valeurs fiscales des biens résidentiels dépassant 600 000 € par personne (1 200 000 € pour un couple) à des taux de 0,7 % à 1,5 %. Le commercial est exclu.

Les non-résidents sont imposés de la même manière que les résidents : 50 % de la plus-value nette est intégrée au revenu imposable et soumise aux barèmes progressifs de l'impôt sur le revenu (IRS). Peuvent être déduits : les frais d'acquisition (IMT, Droit de Timbre), la commission d'agence et les travaux facturés au cours des 12 dernières années.

Le Portugal ne prélève pas de droits de succession. Les transmissions à titre gratuit (héritage ou donation) au profit du conjoint, des enfants, petits-enfants ou parents sont totalement exonérées de Droit de Timbre. Les transmissions vers d'autres héritiers sont soumises à un taux fixe de 10 %.

Oui. Le régime IFICI propose un taux réduit d'IRS à 20 % pendant 10 ans sur les revenus professionnels issus d'activités éligibles à haute valeur ajoutée (recherche, technologie, innovation, direction d'entreprise). Il exige un diplôme supérieur, la résidence fiscale au Portugal et ne pas y avoir été résident fiscal au cours des 5 années précédentes. Les pensions de retraite étrangères sont exclues.