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Les démarches clés pour réussir votre projet au Portugal

Le 20 octobre 2020, lors du salon virtuel de l’immobilier portugais, InPortugal 2020, César de Brito, fondateur de l’agence DE BRITO Properties a assuré une conférence sur le thème « Les démarches clés pour réussir votre projet au Portugal». 

Dans la vidéo suivante vous pourrez découvrir les grands enjeux, les avantages et inconvénients, liés à votre installation et expatriation au Portugal.

 

 

Dans un premier temps, les enjeux fiscaux et de santé furent évoqués, certaines différences existent entre le Portugal et la France, il faut faire attention lorsqu’on change de pays de résidence à ne rien oublier et bien se préparer. Sur le système de santé portugais par exemple, il convient de bien comprendre que le public est indépendant du privé contrairement à la France où vous pouvez aller de l’un à l’autre et la sécurité sociale française vous remboursera. Au Portugal, dès le prix euros de consultation dans le privé, c’est à votre charge. Pour activer ses droits au public au Portugal il ne faut surtout pas oublier de demander un formulaire S1 avant de quitter la France ainsi que de souscrire si besoin à une assurance santé privée au Portugal pour bénéficier des cliniques privées.

 

Il est donc important de connaitre toutes les différentes démarches nécessaires à faire en France ou au Portugal. Pour cela la présentation aborde une liste qui vous est donnée ci dessous :

 

Avant de quitter la France par exemple, il est important de s’assurer que tout est bien bouclé:

  • Penser à faire de préférence un bilan patrimonial et fiscal avec un professionnel de votre choix, 
  • Demander le formulaire S1 à la sécurité sociale française pour activiter vos droits au système public de santé au Portugal,
  • Demander le certificat de domicile d’origine à la Mairie de votre lieu de résidence en France, 
  • Déclarer son transfert de résidence à votre centre des impôts français avec la nouvelle adresse au Portugal. 

Ces étapes étant respectées, vous pourrez partir plus sereinement dans votre nouveau pays d’accueil : le Portugal ! 

 

Au Portugal, vous devrez commencer par :

  • Obtenir un numéro fiscal portugais appelé le NIF (Numero Identificaçao Fiscal). Pour commencer ce NIF sera en tant que non résident avec la mention de votre adresse française le temps d’avoir un logement sur place,
  • Avec ce NIF, vous pourrez ouvrir un compte bancaire
  • Vous passerez ensuite à la recherche de votre de résidence permanente au Portugal (achat ou location), 
  • Vous devrez vous inscrire au consulat français résident à l’étranger,
  • Vous devrez vous inscrire à la mairie locale portugaise comme européen résident au Portugal (Attention au bout de 5 ans elle doit être renouvelée !).
  • Après avoir effectué ces étapes, vous pourrez faire une demande de NIF en tant que résident avec votre nouvelle adresse au Portugal, vous serez à ce moment là résident fiscal portugais définitivement, 
  • Sur internet sur le portail des finances dans votre espaces personnel, vous pourrez demander votre statut RNH (Résident Non Habituel) 
  • Vous devrez demander un numéro de sécurité sociale portugais à la Segurança Social portugaise, 
  • Vous devrez également demander un numéro de utente et cela en vous inscrivant dans votre centre de santé local, puis faire éventuellement un choix d’assurance santé pour bénéficier du système de santé privé portugais, 
  • N’oubliez pas d’immatriculer votre véhicule au Portugal,
  • Ni de changer de permis de conduire français contre un permis portugais
  • Enfin, tous les ans, vous effectuerez vos déclarations d’impôts annuelles au Portugal sur vos revenus globaux.

 

Dans la troisième partie de la conférence, nous avons découverts les enjeux et démarches liées à un achat immobilier au Portugal. Certaines différences avec la France sont à noter.  Par exemple, au Portugal les biens sont vendues avec une mesure de m2 « brut », c’est-à-dire la surface incluant l'appartement intérieur, ses murs, les annexes et garages couverts par exemple. La surface utile codifiée en France et réglementée avec la loi Carrez, n’a pas d’équivalent au Portugal et cette mesure n’est pas enregistrée sur les documents légaux. Une indication de la surface utile approximative est mentionnée dans le certificat énéergétique. Cependant la surface brute au Portugal reste la norme et il est aussi important de comparer les m2 bruts inscrits dans le registre des finances et celui du cadastre pour s'assurer de la cohérence. 

Pour ce qui est des démarches pour acheter un bien immobilier, certaines personnes peuvent trouver ça compliqué par rapport à la France, mais c’est pourtant très simple. Vous devrez tout d’abord vous procurer auprès de l’agence immobilière les documents nécessaires à la mise en route du processus d’achat : 

  • Caderneta (document enregistrement au Finances portugaiseavec la mention claire des surfaces brutes) 
  • Certidão permanente da Conservatória (cadastre avec l'indication des dettes ou hypothèques sur le bien), 
  • Licence d’utilisation du logement (si applicable pour les logement construits après 1951), 
  • Fiche technique du logement (si applicable pour les logements contruits après 2004 ), 
  • Certificat énergétique (avec entre autres la surface estimative nette du logement). 

Après avoir obtenu ces documents, vous pourrez contacter un avocat ou « solicitador » (perosnne de loi) qui pourra vérifier si les documents sont en conformité. Ensuite, son rôle est de rédiger ou de relire pour vous le compromis d’achat appelé CPCV (Contrat d’Achat et de Vente avec promesse) que vous signerez pour avancer vers l’acte définitif chez le notaire.

Il est important de comprendre la grosse différence entre la France et le Portugal : un notaire au Portugal a un rôle d’enregistrement de l’acte au registre foncier. Le role de conseil doit être fait par un avocat ou solicitador mais aucunement par une agence immobilière ! L’agence immobilière au Portugal n’a pas le droit de faire les contrats même si beaucoup le propose, faites attention.  

Enfin, avant l’acte définitif, vous devrez payer les taxes :

  • Taxes sur la transaction appelé IMT pour Imposto Municipal a Transmissão Onerosa de Imóveis (entre 2% et 8%)
  • L’impôts IS qui signifie Imposto de Selo qui est le droit de timbre (0,8% valeur d’achat).

Après l’acte, le notaire fait l’enregistrement au cadastre mais c’est votre responsabilité d’aller à un centre des finances portugais enregistrer votre achat immobilier et obtenir ainsi la caderneta à votre nom.

Tous les ans vous aurez à payer la taxe foncière au Portugal qui s’appelle IMI pour Imposto Municipal sobre Imoveis. Cette taxe s’élèvent entre 0,3% et 0,5% de la valeur fiscale du bien. La valeur fiscale est elle-même basée sur le barème des autorités fiscales en fonction de l’année de construction et peut être nettement inférieur à la valeur d’achat, c’est donc normal ne vous inquiétez pas. 

 

Après toutes ces démarches vous pourrez profiter de votre nouvelle vie au Portugal.

L’agence DE BRITO Properties vous accompagnera tout au long de ce processus afin de vous faciliter votre installation au Portugal. Nous pouvons vous accompagner dans tout le pays, avec deux agences pour vous recevoir l’une à Lisbonne et l’autre à Azeitão, village pittoresque au pied des plages de l’Arrabida.