Le Portugal est-il victime de son succès?
Conférence « Le Portugal est-il victime de son succès ? »
Le 21 octobre 2020, lors du salon immobilier portugais en ligne « In Portugal 2020 », César de Brito, fondateur de l’agence DE BRITO Properties, a tenu une conférence
sur les facteurs clés et les raisons pour lesquelles le marché immobilier portugais a connu une récupération spectaculaire ces 5 dernières années. Loin des préjugés et fausses idées reçues, cette présentation veut donner un éclairage réaliste.
En 2011, le Portugal était au bord de la faillite : les salaires ou pensions de retraites ont dû être revus à la baisse, beaucoup de licenciement dans le secteur public et privé, mais aussi augmentation des taxes et impôts. L’Europe est venu sauvé le pays en prêtant 78 milliards d’euros, c’est l’air que l’on a appelé « Troika » au Portugal.
Lors de cette période de déclin économique, les portugais ont fait d’énormes efforts et pour certains, 122.000, sont même partis du pays pour chercher un avenir meilleur à l’étranger. L’état portugais a dû vendre certains de ses investissements stratégiques à des groupes étrangers : vente de l’électricité du Portugal et le réseau électrique aux chinois et investisseurs du moyen orient, ou encore vente des aéroports du Portugal aux français Vinci. Plusieurs banques ont fait faillite (BES, BANIF, BPN, BPP,…) et celles qui sont restées en vie ne prêtaient plus d’argent ce qui a causé l’effondrement des prix de l’immobilier au Portugal à des niveaux encore jamais atteint.
Dans le but de relancer l’économie nationale, le Portugal a mis en place une série de mesures de relance en 2012. Nous avons identifié 6 mesures, que nous nommerons les 6 piliers, de la relance du secteur immobilier au Portugal:
- Le premier pilier a été la révision de la loi encadrant les contrats de locations au Portugal. Cette loi a permis d’annuler les vieux contrats ayant des loyers anciens bloqués à des prix dérisoires (type loi 48 française). La rénovation des biens et immeubles dans les centres ville a donc pu se faire grâce à cela.
- Le 2èmepilier est la loi sur la réhabilitation urbaine qui a pour but de faciliter les démarches administratives de rénovation dans les centres historiques des villes comme Porto ou Lisbonne, ainsi que d’offrir des avantages fiscaux pour tout investissement de réhabilitation urbaine (loyer et plus-values taxés à hauteur de 5%, TVA réduite à 6% sur les travaux, remboursement des droits de transactions et exonération pendant 5 ans des taxes foncières). L’investissement a pu être attiré grâce à cette loi dans les centres villes qui avaient été abandonnées par les résidents portugais.
- Le 3èmepilier a été le lancement des programmes « Golden Visa » qui offre la possibilité aux investisseurs étrangers (hors union européenne) d’obtenir un Visa pendant 5 ans pour venir au Portugal et en Europe en échange d’un investissement de 350 000€ ou 500 000€ dans un bien immobilier au Portugal ou 1 million d’euros sur un placement ou la création d’une entreprise qui emploie plus de 10 personnes. L’afflux de capitaux étrangers a permis de relancer la construction neuve au Portugal.
- Le 4èmepilier a été la mise en place du statut de « résidents non habituel » au Portugal qui, pour toute personne n’ayant pas avoir été résident fiscal portugais au cours des 5 dernières années, offre un taux d’imposition de 0% sur les pensions privées de source étrangère à condition de devenir résident fiscal et de vivre plus de 6 mois au Portugal. Aujourd’hui, plus de 45000 personnes sont venues s’installer au Portugal.
- Le 5èmepilier est la loi sur l’Alojamento Local qui est sortie en 2014 délivrant des licences pour permettre aux particuliers de placer des chambres ou appartements sur le marché de la location touristique. Cette loi permet de louer toute l’année des logements à des touristes et de bénéficier d’une fiscalité, à l’époque très attractives, de 90% d’abattement sur les revenus.
- Enfin, le 6èmepilier a été en 2016 le retour à l’accès au crédit pour les portugais. Les banques portugaises lèvent cette année-là les restrictions concernant les crédits à l’habitation.
Aujourd’hui, on observe que le Portugal se porte beaucoup mieux de par l’augmentation de son PIB en 2018 (+3%) mais aussi du taux de chômage en dessous de 8% la même année. Le pays est devenu un modèle de redressement économique dans le monde entier.
Le Portugal est devenu en 8 ans un pays très attractif pour les étrangers du monde entier qui souhaitent vivre dans un pays stable, en sécurité et avec du soleil, et ce depuis toujours. Beaucoup d’entreprises étrangères continuent à s’implanter. Les opportunités immobilières restent encore sous exploitées dans certains quartiers de Porto ou Lisbonne et encore plus dans des villes secondaires dans tout le pays. Le Portugal est donc loin d’être victime de son succès, il en est plutôt moteur comme on l’a vu avec la mise en place des 6 piliers qui ont soutenus la relance du pays et qui continueront de la soutenir dans les années à venir.